住宅ローン金利が著しく低く設定されている現在、住宅を新しく購入する人は、できる限り低い金利の住宅ローンを選択する傾向があります。特に、金融機関各社が主力商品に位置づけている「10年固定住宅ローン」は、大幅な優遇利率が設定されるなど、利用者から見ても選択肢に入りやすい商品だといえるでしょう。しかし実は、10年固定住宅ローンには隠れたリスクがあり、利用の際に必ず把握しておかなければならないポイントがあります。ここでは、10年固定住宅ローンのリスクについて解説していきましょう。

■10年固定住宅ローンとは

10年固定住宅ローンとは、借入当初の10年間は金利変動がなく、11年目以降に再度金利タイプを選択する商品です。金融機関各社の優遇率が高く、変動金利型に次ぐ低金利で住宅ローンを借入できるため、利用する方も非常に多くなっています。一見、市場の動きに併せて金利が見直される変動金利型に比べ、リスクが小さいように見えますが、実は隠れたリスクがあるのです。10年固定住宅ローンに隠れたリスクは、下記の2点です。

<10年固定住宅ローンに隠れたリスク>
1.「5年125％ルール」が適用されない
2.固定金利期間終了後の優遇率が著しく変化するケースがある

それぞれのポイントについて解説していきましょう。

1.「5年125％ルール」が適用されない

変動金利型の住宅ローンには、「5年125％ルール」という規定が存在しています。このルールは、「返済額の見直しは5年毎、前回返済額の125％を限度とする」と定められているものです。例えば、毎月10万円ずつ住宅ローンを返済している状態で、市場金利が大幅に上昇してしまったとしましょう。このようなケースでは、市場金利が大幅に変動していることにより、5年後の見直しの際に毎月の返済額も大幅に増加することになります。しかしながら、いくら変動があったといっても毎月の返済額が著しく増加してしまっては、返済することができない利用者が発生してしまいます。そこで、このような事態を防ぐため、125％ルールが存在しています。上記のケースでは、10万円の125％、つまり125,000円が返済額見直しの限度になります。しかし実は、この「5年125％ルール」は、変動金利型の住宅ローンにしか適用されません。したがって、10年固定住宅ローンを利用していて、万が一、固定金利である10年間の間に大幅な金利上昇があった場合は、見直し時に前回返済額の125％を超える返済額になってしまう可能性があります。この点は、10年固定住宅ローンの大きなリスクでしょう。

2.固定金利期間終了後の優遇率が著しく変化するケースもある

住宅ローンには「基準金利」と呼ばれる指標があり、その数値から優遇利率を差し引くことで、実際に適用する金利を算出しています。10年固定住宅ローンは全体的に、高い優遇利率となっている商品が非常に多いです。したがって、表面的に見える10年固定住宅ローンの金利は、利用者から見て魅力的な低金利になっているケースもあるでしょう。しかし、注意しなければならない点があります。それは、商品によって、優遇利率が固定期間中のみの適用となっているケースがある点です。このようなケースでは、固定期間中である10年間は優遇利率によって低金利で住宅ローンを借入できるものの、固定期間が終了する11年目以降は、優遇利率のない金利、もしくは優遇利率の小さい金利が適用されることになります。つまりわかりやすくいえば、固定期間が終了した後の返済額が大幅に増加してしまう可能性があるのです。

10年固定住宅ローンには、記事内で触れた隠れたリスクがあります。不測の事態を防ぐためにも、リスクをあらかじめ確認し、想定したうえで利用するようにしてください。

※この記事は2017年10月時点の法律・情報にもとづき作成しているため、将来、法律・情報・税制等が変更される可能性があります。