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住宅ローンを借りるなら変動金利?固定金利?

住宅ローンを借りるなら変動金利?固定金利?

マイホームを買うために住宅ローンを利用する際、金利タイプをどう選ぶべきか迷う人もいることでしょう。変動金利か固定金利か、10年固定か、考えてみましょう。

■金利タイプごとの特徴は?

金利タイプには、変動金利型、固定金利型、固定金利期間選択型があります。まずは、それぞれの特徴を整理してみましょう。

【変動金利型】

金利は半年ごとに見直されます。ただし、住宅ローン利用者への影響に配慮して、返済額の見直しは5年ごとで、しかも、返済額の上昇の上限は1.25倍までという決まりがあります(例外的に半年ごとに返済額が変わる銀行もあります)。このタイプの場合、金利が急上昇すると、返済額が金利中心になって元金の返済が進まなかったり、返済額を超える金利の支払いが発生すると「未払い利息」が発生することも。有料の特約を付けることで、固定金利期間選択型へ変更することができます。

【固定金利型】

返済期間中は金利が変わらず、返済額もずっと一定の金利タイプです。固定金利型は返済額が変わらないという安心感があります。金利変動の影響を受けることなく、借り入れをした段階で総返済額が確定します。固定金利型の例が、住宅金融支援機構の「フラット35」ですが、住宅の質によっては5年または10年間の金利引下げを利用できる場合もあります。金利は変動金利型や固定金利期間選択型よりも高めです。

【固定金利期間選択型】

固定金利期間(2、3、5、10、20年など)中の金利が変わらないタイプ。変動金利型に特約を付けて固定金利期間を設定したもので、固定金利期間が終わったときに何もしなければ変動金利型になります。特約を付ければ所定の固定金利期間を設定できますが、ただし金利はその時点のものが適用されるため、金利が上がっていれば返済額も上がります。返済額の上昇幅に上限はないため、返済額が大きく上がる可能性もあります。

■金利はどう決まる?当面の予想は?



金利はどのように決まるでしょうか。変動金利型と固定金利型では異なります。
まず、変動金利型ですが、金融政策の一環として日銀がコントロールする短期プライムレートに連動します。短期プライムレートは、金融機関が短期で資金を貸し出す際の最優遇金利を指し、「政策金利」とも呼ばれます。

固定金利型や固定金利期間選択型で10年以上の金利については、長期金利(10年物国債の利回り)の影響を受けます。現在、長期金利も国債の買入れを行うなどで日銀によってコントロールされている状態です。

世界的に景気の減退が見られる中では、政策金利も長期金利も金利上昇が期待できないと見られていますが、日本の景気が良くなればいずれは金利が上がってくるはずです。

■借りるなら変動金利?固定金利?



では、住宅ローンを借りる際に、金利タイプはどう選べばいいでしょう。どんな人に向くか向かないかを参考に考えてみましょう。☑を入れて考えてみてください。

【変動金利型】

こんな人は避けるべき!

□途中で返済額が変わるのは避け、家計を安定させたい人

□中長期的に金利が上昇すると考える人

 

こんな人に向く!

□15年以内など比較的、短かめの住宅ローンを借りる人

□金利が上がったら10年固定などにする予定で、金利をウォッチできる人

□金利が上がって返済額が増えても家計に支障が出ないゆとりがある人


【固定金利型】

こんな人は避けるべき!

□15年以内などで完済できる人

□今後、中長期的に金利が下がると予想する人

 

こんな人に向く!

□途中で返済額が変わるのは避け、家計を安定させたい人

□中長期的に金利が上昇すると考える人


【固定金利期間選択型】

こんな人は避けるべき!

□固定金利期間が終わるころに金利が上がると予想する人

□固定金利期間が終わるころに支出が増える、収入が減るなどの変化が予想される人

 

こんな人に向く!

□固定金利期間が終わるころに金利が下がると予想する人

□繰上返済で固定金利期間の間にほぼ完済できそうな人


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■おわりに

金利タイプは、家族のライフプランに合わせて選択することが大事です。また、今後の金利の動きをどう読むかでも選択は異なります。長期で借りるので、その間のリスクを取りたくないのであれば、金利が低い間に固定金利を利用するのも1つの方法です。


※この記事は2023年9月時点の法律・情報にもとづき作成しているため、将来、法律・情報・税制等が変更される可能性があります。


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