借りられる金額と返せる金額は違う！破綻しないための住宅ローンの適正額とは

住宅ローンは、借りる人の年収に応じて借りられる金額が異なります。「いくら借りられるか」という目の前の金額も大切ですが、「いくらなら家計に無理なく返していけるか」を考えることはさらに大切です。「無理なく返済していける金額は、いくらくらいなのか」「一般的な世帯はどれくらいの金額を借りているのか」を住宅ローン利用家庭の事例も参考にしながら、適正額について考えてみましょう。

■「借りられる金額」の上限は？

住宅ローンでいくら借りられるかは、その金融機関が定める「返済負担率」によります。その人が返済する金額が年収の何％に当たるかを計算した数字を、返済負担率といいます。各金融機関は、「年収400万円未満であれば25％まで、年収400万円以上であれば30％まで」というように、年収によって返済負担率の上限を定めています。※返済負担率の上限設定は金融機関により異なり、一般的に20～40％の範囲で設定している金融機関がほとんどです。
住宅ローンの上限も、年収とそれに応じた返済負担率の上限で決まります。実際に計算式に数字を当てはめて見ていきましょう。

【返済負担率の計算式】
以下の式を用いることで、返済負担率の上限と年収から住宅ローンの上限を求めることができます。

『住宅ローンの年間返済額÷年収×100＝返済負担率（％）』

この式をわかりやすく入れ替えると

『住宅ローンの年間返済額＝年収×返済負担率（％）÷100』

となります。

【年収400万円の人が返済負担率上限30％の住宅ローンを利用する場合】

返済負担率の計算式に数字を当てはめます。

年間返済額の上限＝400万円×30÷100＝120万円

月々の返済額の上限＝120万÷12ヶ月＝10万円

最大で年間120万円、月々の返済額10万円の住宅ローンが組めることがわかります。

なお、実際に住宅ローンを申し込むときは、その人が利用している全ての借り入れを合算した「総返済負担率」で考えます。自動車ローンやカードローンなど、住宅ローン以外にも借り入れがある人は、それらの返済額を考慮する必要があります。

■「返せる金額」はいくら？

金融機関の返済負担率で算出した「借りられる金額」を見て、つい「借りられる金額」＝「返せる金額」と錯覚してしまう人も多いでしょう。しかし、あくまで「借りられる金額」はローンが通る金額であり、あなたの家計で無理なく返していける金額とイコールではありません。

マネープランは各家庭によって異なります。年収や返済負担率のみにとらわれず、自分が安全に返済していけるプランを組むことが大切です。また、返済負担率の計算で用いる「年収」は「手取り収入」ではなく「税金や社会保険料を含んだ額面金額」です。計算式で出てきた住宅ローンの上限額いっぱいに借りてしまうと、額面金額では30％以内の返済負担率でも、手取りの場合で計算すると返済負担率が40％近くなってしまうことがあるので注意が必要です。また、マイホームを購入すると賃貸の際には必要がなかったマイホーム維持のためのメンテナンス費用（マンションの場合は管理費・修繕積立金が必要です）や、固定資産税の支払いが発生します。生活費、貯蓄額、マイカーの維持費、生命保険料など、現在の経済状況に加えて、住宅を購入することで発生する費用、将来的に大きくなってくる子どもの教育費、そして突然の家族の病気や親の介護など、想定外の事態が起こることも十分考慮したうえで、余裕をもって「返せる金額」を試算することが大切です。

■住宅ローンプランの事例

男性Aさんを例に考えましょう。Aさんの年収は550万円、新築マンション購入費は約4,000万円、家族は妻と2人の子どもがいると仮定します。

Aさんは月々の住宅ローン返済額が9万円（年間108万円）のプランを組みました。

【Aさんの返済負担率】

『9万円×12ヶ月÷550万円×100＝約19%』

一般的な返済負担率の安全圏は25％なので、かなり余裕があるように思えます。

しかし、購入したマンションには管理費、修繕費、固定資産税、住む地域によっては都市計画税などがかかります。Aさんの場合、その金額を年間50万円と仮定します。そこで、その金額を含めて、実質の返済負担率を再計算します。

【Aさんの実質の返済負担率】

『年間の住宅ローン返済額108万円+マンションに関わる費用50万円＝158万円』

『158万円÷年収550万円×100＝約28.7％』

年収に対する実質の負担は、25％を超えることが発覚しました。

このように、見かけの返済負担率に余裕があっても、実際の経済環境を照らし合わせると、負担率が高くなることがあります。前述したとおり、住宅ローンプランを考える場合は、さまざまな外的要素も視野に入れましょう。Aさんの場合、以下のような将来のライフプランを視野に入れるとさらに現実的に無理のないプランが作成できるでしょう。

・貯蓄額に余裕があるので、途中で繰り上げ返済できる
・夫は65歳まで働くあてがある
・生命保険料は生活費に含めて試算する
・子どもの教育資金は学資保険と貯蓄でまかなえる

住宅ローンを検討するときは家族のマネープランとライフプランを見つめ、無理なく返済している金額を考えましょう。

※この記事は2016年10月時点の法律・情報にもとづき作成しているため、将来、法律・情報・税制等が変更される可能性があります。